Taşınmaz, çoğu aile için en değerli mal varlığıdır; bu yüzden tapudaki tek bir kayıt ya da kira sözleşmesindeki tek bir madde yıllarca sürecek bir uyuşmazlığın kaynağı olabilir. Gayrimenkul hukuku; mülkiyetin kazanılmasını, devrini, kullanılmasını ve sınırlandırılmasını kapsar.
Keşan ve çevresinde tarım arazileri, hisseli parseller ve miras yoluyla geçen taşınmazlar bu alanın ağırlık merkezidir. Büromuz satış öncesi tapu incelemesinden dava takibine kadar sürecin her aşamasında yer almaktadır.
Çalıştığımız konular
Tapu iptal ve tescil
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması, muvazaa, ehliyetsizlik ya da hukuki sebepten yoksun tescile dayanan davalar.
Kira ve tahliye
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, kira alacağı, tahliye taahhüdü, ihtiyaç ve temerrüt nedeniyle tahliye.
Ortaklığın giderilmesi
Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelinin paylaştırılması (izale-i şüyu).
Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi
Taşınmazı haksız kullanan kişiden işgal tazminatı istenmesi ve müdahalenin sona erdirilmesi.
Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, gecikme ve eksik iş uyuşmazlıkları.
Kamulaştırma ve kadastro
Bedel tespiti ve tescil davaları, kamulaştırmasız el atma, kadastro tespitine itiraz ve önalım hakkı.
Kira uyuşmazlıkları: önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve tahliye davaları bu kapsamdadır; ilamsız icra yoluyla tahliye takibi ise doğrudan başlatılabilir.
Tahliye nedenleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır: yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verenin ya da yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması bunların başlıcalarıdır. Her biri kendi süresine ve bildirim koşuluna bağlıdır; süresinde çekilmemiş bir ihtar davanın reddine yol açabilir.
Hisseli taşınmazlar ve ortaklığın giderilmesi
Paydaşlardan her biri, başka bir anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar; imar ve tarım mevzuatı buna izin vermiyorsa satış yoluna gidilir ve bedel payları oranında dağıtılır.
Tarım arazilerinde bölünme, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki asgari büyüklük kuralları nedeniyle çoğu zaman mümkün olmaz. Paydaşların önalım hakkı, bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde gündeme gelir: satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır.
Süreç nasıl ilerler?
Kayıtların incelenmesi
Güncel tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu ve varsa sözleşmeler incelenir.
İhtar ve görüşme
Gerekli ihtarnameler gönderilir; uyuşmazlık dava şartı arabuluculuğa tabi ise başvuru yapılır.
Dava ve keşif
Dava açılır; keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi aşamaları takip edilir.
Tescil ya da tahliye
Kararın kesinleşmesiyle tapuda tescil, bedelin tahsili ya da tahliye işlemleri tamamlanır.
Bilinmesi gereken süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Önalım hakkının kullanılması | Bildirimden itibaren 3 ay, her durumda 2 yıl | Türk Medeni Kanunu m. 733 |
| Tahliye taahhüdüne dayalı takip ya da dava | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | Türk Borçlar Kanunu m. 352 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | Sözleşme sonundan itibaren 1 ay | Türk Borçlar Kanunu m. 350 |
| Ecrimisil talebi | Geriye dönük 5 yıl | Yargıtay içtihadı |
| Kadastro tutanağına itiraz | 30 günlük askı ilanı süresi | Kadastro Kanunu m. 11 |
Süreler genel kuralı gösterir; başlangıç tarihi ve istisnalar her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.
Görüşmeye gelirken yanınızda bulunsun
Aşağıdaki belgelerin tamamı elinizde olmayabilir; bulabildiklerinizi getirmeniz ilk değerlendirmeyi hızlandırır.
- Güncel tapu kaydı (e-Devlet’ten alınabilir)
- Kira sözleşmesi ve ödeme dekontları
- Tahliye taahhüdü, ihtarnameler ve tebliğ belgeleri
- Satış vaadi ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi
- Mirasçılık belgesi (taşınmaz mirasla geçmişse)
- İmar durumu, yapı ruhsatı, fotoğraf ve yazışmalar
Sık sorulanlar
Kiracı kirayı ödemiyor, en hızlı yol nedir?
İcra dairesi aracılığıyla tahliye talepli ilamsız takip başlatılabilir. Kiracı otuz gün içinde borcu ödemez ve yedi gün içinde itiraz da etmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu yol için önceden arabulucuya başvurmak gerekmez.
Tahliye taahhüdü hangi koşullarda geçerlidir?
Yazılı olmalı, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olmalı ve belirli bir tahliye tarihi içermelidir. Sözleşmeyle aynı gün alınan ya da tarihi boş bırakılan taahhütler uygulamada sıkça geçersiz sayılmaktadır.
Hisseli tarlada payımı satabilir miyim?
Evet, payınızı diğer paydaşların onayı olmadan satabilirsiniz. Ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır; satışı öğrendikten sonra süresi içinde dava açarak payı aynı bedelle satın alabilirler.
Tapuda adıma kayıtlı yere başkası ekim yapıyor, ne isteyebilirim?
El atmanın önlenmesini ve geriye dönük en çok beş yıl için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilirsiniz. Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak önceden kullanıma itiraz edilmiş olması aranır.
Müteahhit daireyi geç teslim etti, haklarım nelerdir?
Sözleşmede gecikme cezası kararlaştırılmışsa bu bedel, kararlaştırılmamışsa yoksun kalınan kira geliri istenebilir. Eksik ve ayıplı işler için giderim talep edilebilir; ağır gecikmede sözleşmeden dönme de gündeme gelir.
Bu sayfa genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; her olayın koşulları farklıdır. Süreler ve parasal sınırlar değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla değerlendirin.
İlgili yazılar
Gayrimenkul
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Hisseli tapuda paydaşlar anlaşamadığında her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Zorunlu arabuluculuğu, aynen bölme ile satış arasındaki farkı ve masrafları anlattık.
2 dk okumaGayrimenkul
Kiracının Tahliyesi: Nedenler, Süreler ve Arabuluculuk
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda sayılan nedenlerle çıkarılabilir. Tahliye nedenlerini, her birinin süresini ve dava öncesi arabuluculuğu özetledik.
2 dk okuma
İcra ve İflas
Ödeme Emrine İtiraz: Süre, Yol ve Sık Yapılan Hatalar
Ödeme emri tebliğ edildiğinde itiraz süresi takibin türüne göre yedi ya da beş gündür. İtirazın nereye, nasıl yapılacağını ve sürenin kaçırılması hâlinde kalan yolları anlattık.
3 dk okuma