Gayrimenkul
Kiracının Tahliyesi: Nedenler, Süreler ve Arabuluculuk
2 dk okuma Erduran Hukuk
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korur: sözleşmenin süresi dolsa bile kiraya veren, yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz. Kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Tahliye ancak kanunda sayılan nedenlerden birine dayanabilir.
Kiraya verenden kaynaklanan nedenler
- İhtiyaç: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
- Yeniden inşa ve imar: Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa.
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı satın alan kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra dava açabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiren kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kiracıdan kaynaklanan nedenler
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava yoluyla tahliye isteyebilir.
- İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için kendisine iki kez yazılı haklı ihtar yapılmasına neden olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
- Kiracının aynı ilçede konutunun bulunması: Kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Kiranın ödenmemesi
Kirasını ödemeyen kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Bunun yerine icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli takip de başlatılabilir: kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz gün içinde borcunu ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı istenir.
On yıllık uzama süresi
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. On yıllık süre, ilk kira dönemi bittikten sonra başlar; yani bir yıllık sözleşmede bu hak fiilen on birinci yılın sonunda doğar.
Dava açmadan önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. Yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin takipler için arabuluculuk şartı aranmaz.
Arabuluculuk aşaması tahliye tarihinin, birikmiş kira borcunun ve kira bedelinin birlikte konuşulabildiği tek yerdir; mahkeme ise yalnızca talep edilen konuda karar verir. Görüşmede varılan anlaşma, mahkeme kararı gibi icra edilebilir.
Sık sorulanlar
Sözleşmeyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kural olarak geçersizdir. Taahhüdün, kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir. Uygulamada tarihi boş bırakılarak alınan taahhütler sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.
Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?
Tahliye kararı icra dairesine verilir ve kiracıya tahliye emri gönderilir. Verilen sürede boşaltılmazsa tahliye, icra memuru eliyle zorla gerçekleştirilir.
İlgili sayfalar: Gayrimenkul Hukuku ve Arabuluculuk.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler ve parasal sınırlar değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla değerlendirin.
