Kat mülkiyeti hukuku; apartman ve sitelerde bağımsız bölüm sahiplerinin birbirleriyle ve yönetimle ilişkisini düzenler. Komşuluk hukuku ise bitişik taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını kullanırken birbirlerine karşı gözetmesi gereken sınırları belirler.
Bu uyuşmazlıkların özelliği, tarafların dava bittikten sonra da aynı binada yaşamaya devam etmesidir. Bu nedenle 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir. Büromuz hem kat maliklerine hem site ve apartman yönetimlerine hizmet vermektedir.
Çalıştığımız konular
Aidat ve ortak gider alacakları
Ödenmeyen aidat ve avansların gecikme tazminatıyla birlikte icra yoluyla tahsili.
Kurul kararlarının iptali
Usule, yönetim planına ya da kanuna aykırı kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davaları.
Yönetici ve denetim
Yöneticinin atanması, görevden alınması, hesap verme yükümlülüğü ve sorumluluğu.
Projeye aykırılık
Balkon kapatma, ortak alana el atma, izinsiz tadilat ve eski hâle getirme talepleri.
Gürültü, sızıntı ve rahatsızlık
Üst kattan su sızması, gürültü, koku ve benzeri taşkınlıkların giderilmesi ve zararın tazmini.
Komşuluk ilişkileri
Sınır ihtilafı, taşan dal ve kökler, zorunlu geçit ve mecra hakkı, kazı ve yapıdan doğan zararlar.
Aidat borcu ve gecikme tazminatı
Her kat maliki, yönetim planında başka bir düzenleme yoksa kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta, bakım, onarım ve yönetici aylığı gibi giderlere arsa payı oranında katılır. Ortak yerleri kullanmadığını ya da kullanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu yükümlülükten kaçınamaz.
Payına düşeni ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öder. Bu oran yönetim planıyla azaltılabilir. Borçtan bağımsız bölümün maliki ile birlikte kiracı ve diğer kullananlar da müştereken sorumludur; kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır.
Kurul kararına karşı iptal davası
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali sulh hukuk mahkemesinden istenir. Dava açma süresi, toplantıya katılıp katılmadığınıza göre değişir:
- Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
- Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir.
- Yok ya da mutlak butlanla sakat kararlarda (örneğin oybirliği gereken konuda çoğunlukla alınan karar) süre aranmaz.
Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, yeter sayının sağlanmaması ve gündemde olmayan konuda karar alınması en sık rastlanan iptal nedenleridir.
Süreç nasıl ilerler?
Belgelerin incelenmesi
Yönetim planı, karar defteri, işletme projesi ve tapu kayıtları incelenir.
İhtar
Aykırılığın giderilmesi ya da borcun ödenmesi için yazılı ihtar gönderilir.
Arabuluculuk
Dava şartı arabuluculuğa başvurulur; aidat alacakları için doğrudan icra takibi de yapılabilir.
Dava ve uygulama
Sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; keşif ve bilirkişi incelemesinin ardından karar uygulanır.
Bilinmesi gereken süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Karar iptali (toplantıya katılan, aykırı oy veren) | Karar tarihinden itibaren 1 ay | Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 |
| Karar iptali (toplantıya katılmayan) | Öğrenmeden itibaren 1 ay, her durumda 6 ay | Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 |
| İşletme projesine itiraz | Tebliğden itibaren 7 gün | Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37 |
| Aidat gecikme tazminatı | Aylık %5 | Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 |
| Aidat alacağında zamanaşımı | 5 yıl | Türk Borçlar Kanunu m. 147 |
Süreler genel kuralı gösterir; başlangıç tarihi ve istisnalar her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.
Görüşmeye gelirken yanınızda bulunsun
Aşağıdaki belgelerin tamamı elinizde olmayabilir; bulabildiklerinizi getirmeniz ilk değerlendirmeyi hızlandırır.
- Yönetim planı
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı tutanağı
- İşletme projesi ve aidat dökümleri
- Tapu kaydı ve mimari proje
- Sızıntı, hasar ve aykırılığa ilişkin fotoğraflar
- Yönetimle ve komşuyla yapılan yazışmalar, ihtarnameler
Sık sorulanlar
Aidatı kiracı ödemiyor, yönetim benden isteyebilir mi?
Evet. Kat maliki ile kiracı ortak giderlerden birlikte sorumludur; yönetim dilediğine başvurabilir. Ödeme yapan malik, kira sözleşmesine göre kiracısına dönebilir.
Üst kattan su sızıyor, kime başvurmalıyım?
Önce hasarı fotoğraflayın ve üst kat malikine yazılı bildirimde bulunun. Sorun giderilmezse sulh hukuk mahkemesinden sızıntının giderilmesi ve zararın tazmini istenir; acil durumlarda delil tespiti yaptırılabilir. Kaynak ortak tesisattaysa sorumlu, kat malikleri topluluğudur.
Komşum balkonunu kapattı, bir şey yapabilir miyim?
Binanın dış görünüşünü değiştiren işler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Rıza olmadan yapılan değişikliğin eski hâle getirilmesi her kat maliki tarafından istenebilir.
Yönetici hesap vermiyor, ne yapabiliriz?
Kat maliklerinin yarısının istemiyle hesap verilmesi istenebilir. Kurul, yöneticiyi her zaman görevden alabilir; yöneticinin usulsüz harcamaları için sorumluluk davası açılabilir.
Komşunun ağacının dalları bahçeme taşıyor, kesebilir miyim?
Dallar ve kökler zarar veriyorsa ve istemeniz üzerine uygun sürede kaldırılmazsa, taşan kısmı kesip mülkiyetinize geçirebilirsiniz. Öncesinde yazılı bildirim yapılması, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından önemlidir.
Bu sayfa genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; her olayın koşulları farklıdır. Süreler ve parasal sınırlar değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla değerlendirin.
İlgili yazılar
Gayrimenkul
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Hisseli tapuda paydaşlar anlaşamadığında her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Zorunlu arabuluculuğu, aynen bölme ile satış arasındaki farkı ve masrafları anlattık.
2 dk okuma
Gayrimenkul
Kiracının Tahliyesi: Nedenler, Süreler ve Arabuluculuk
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda sayılan nedenlerle çıkarılabilir. Tahliye nedenlerini, her birinin süresini ve dava öncesi arabuluculuğu özetledik.
2 dk okuma
İcra ve İflas
Ödeme Emrine İtiraz: Süre, Yol ve Sık Yapılan Hatalar
Ödeme emri tebliğ edildiğinde itiraz süresi takibin türüne göre yedi ya da beş gündür. İtirazın nereye, nasıl yapılacağını ve sürenin kaçırılması hâlinde kalan yolları anlattık.
3 dk okuma