Gayrimenkul
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
2 dk okuma Erduran Hukuk
Miras yoluyla geçen bir tarla, kardeşler arasında paylaşılamayan bir ev, yıllar önce ortak alınan bir arsa… Birden çok kişiye ait taşınmazlarda paydaşlar kullanım ya da satış konusunda anlaşamadığında başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Eski adıyla izale-i şüyu.
Kimler dava açabilir?
Paydaşlardan her biri, payının büyüklüğü ne olursa olsun, tek başına bu davayı açabilir. Dava diğer bütün paydaşlara karşı açılır; paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının davaya dâhil edilmesi gerekir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Önce arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk görüşmesinde paydaşlar; taşınmazın kimde kalacağı, bedelin nasıl ödeneceği ya da üçüncü kişiye satış konusunda anlaşabilir. Anlaşma sağlanırsa mahkeme süreci ve satış masrafları ortadan kalkar.
Aynen bölme mi, satış mı?
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bunun için paydaşlardan birinin aynen bölme istemesi ve bölünmenin önemli bir değer kaybına yol açmaması gerekir. İmar mevzuatı ve tarım arazilerindeki asgari büyüklük kuralları çoğu zaman bölünmeye engel olur.
Bölünme mümkün değilse ortaklık satış yoluyla giderilir. Satış, icra müdürlüğü ya da satış memuru aracılığıyla açık artırmayla yapılır; artırmalar elektronik ortamda yürütülür. Bütün paydaşlar anlaşırsa artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir.
Paydaş kendi payına düşen yeri satın alabilir mi?
Evet. Paydaşlar da açık artırmaya katılabilir ve pey sürebilir. Paydaşın payına düşen tutar, ödeyeceği bedelden mahsup edilir. Uygulamada taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaş için en gerçekçi yol budur.
Tarım arazilerinde özel durum
Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki özel hükümlere tabidir. Kanun, tarımsal arazilerin belirlenen asgari büyüklüklerin altına düşecek biçimde bölünmesini yasaklar ve mirasçılara, arazinin mülkiyetinin ehil bir mirasçıya devri gibi yollar öngörür. Trakya’da hisseli tarlalarla ilgili davalarda bu kurallar belirleyicidir.
Masraflar ve süre
- Yargılama giderleri ve satış masrafları, paydaşlara payları oranında yükletilir; davayı açan taraf bunları başlangıçta avans olarak yatırır.
- Satış bedeli üzerinden harç ve vergiler kesildikten sonra kalan tutar paylar oranında dağıtılır.
- Süre; paydaş sayısına, tebligatların yapılabilmesine ve keşif ile bilirkişi incelemesine göre değişir. Mirasçıların çokluğu ve yurt dışında yaşayan paydaşlar süreci uzatan başlıca etkenlerdir.
Sık sorulanlar
Taşınmaz üzerinde ev yaptım, satışta bunun bedelini alabilir miyim?
Taşınmaz üzerindeki yapı ya da ağaçlar paydaşlardan birine aitse ve bu durum tapuya şerh edilmiş ya da diğer paydaşlarca kabul edilmişse, satış bedelinin dağıtımında bu değer dikkate alınır. Aksi hâlde ayrı bir dava gerekebilir.
Diğer paydaşlar davayı engelleyebilir mi?
Paylı mülkiyette paylaşma isteme hakkı ancak sözleşmeyle ve en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir. Böyle bir sözleşme yoksa ya da taşınmaz sürekli bir amaca özgülenmemişse dava engellenemez.
İlgili sayfalar: Gayrimenkul Hukuku ve Arabuluculuk.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler ve parasal sınırlar değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel durumu bir avukatla değerlendirin.
